На 21 май 2024 г. Законодателното събрание на TRNC прие значителни изменения в Закона за придобиване на недвижимо имущество и дългосрочен лизинг (Закон за чужденците) № 52/2008.
Тези промени оказват значително влияние върху сделките с имоти.
Тази статия обобщава измененията, за да ви помогне да разберете как те засягат както новите, така и съществуващите собственици на имоти, които все още не са получили документи за собственост на тяхно име.
Нова дефиниция на „Чужденец“ и „Чуждестранно юридическо лице“
Съгласно новите изменения „чужденец“ се определя като физическо лице, което не е гражданин на ТРСК и включва чуждестранно юридическо лице. Попечителят на чужденец се смята за чужденец по смисъла на този закон.
„Чуждестранно юридическо лице“ е компания, регистрирана в TRNC с чуждестранен акционер, независимо от процента на акциите, притежаван от чужденец(и). То също така включва компании, в които мнозинството от директорите са чужденци или лица, действащи от името на чуждестранно физическо или юридическо лице.
Преди това местна компания се считаше за „местна“, ако 51% от акциите бяха собственост на граждани на TRNC. Сега, за да се квалифицира като местно юридическо лице, всички акционери трябва да са граждани на TRNC, а по-голямата част от директорите трябва да са граждани на TRNC.
Договор за попечител
Беше обичайно чужденци и чуждестранни юридически лица да сключват споразумения за попечителство с граждани на TRNC, за да закупят недвижимо имущество.
Съгласно измененията споразуменията за доверител, които се отнасят до закупуване на повече от един недвижим имот или споразумения, които не отговарят на изискванията, предвидени в Закон № 52/2008, ще се считат за невалидни.
Всички споразумения за попечител, направени преди 21 май 2024 г., трябва да бъдат регистрирани в Окръжната поземлена служба в рамките на 75 работни дни или ще станат невалидни.
Ограничение за придобиване на недвижимо имущество
Измененията въвеждат по-строги ограничения за чужденци и чуждестранни юридически лица да купуват или наемат дългосрочно недвижими имоти в Северен Кипър, според които чужденци и чуждестранни юридически лица не могат да купуват:
Земеделска земя („ тарла “) и горска земя;
Недвижимо имущество в райони, определени от Министерския съвет за нежелани от гледна точка на националната сигурност, обществения интерес и обществения ред (освен чрез наследяване). Всяка регистрация на Договор за покупко-продажба на имота, която противоречи на горното, ще се счита за невалидна.
Повече от 7% (седем процента) от площта на област и общо повече от 3% от площта на Северен Кипър.
Министерският съвет може да ограничи правата на определен чужденец или чуждестранно юридическо лице, или на неговите директори, акционери или членове на чуждестранно юридическо лице, да купуват или наемат, поради техния специален статут или поради опасения за националната сигурност или обществената безопасност . Всяка регистрация, направена в съответната областна поземлена служба, която противоречи на горното правило, ще се счита за невалидна.
Изисквания за придобиване на недвижимо имущество от чужденци или чуждестранни юридически лица в Северен Кипър
Чужденци и чуждестранни юридически лица имат право да закупят ЕДИН недвижим имот при следните условия и след получаване на разрешение за покупка от Министерски съвет:
Ако се закупува земя , тя трябва да отговаря на строителните норми, да не надвишава 1338 m2 и върху нея може да се построи само едно жилище;
Ако трябва да се закупи апартамент , се допуска само един апартамент. Нотариален акт „ Кат Иртифак “ (предварителна регистрация на етажи за апартаменти, които ще се строят) или отделен индивидуален документ за собственост трябва да бъде предоставен за покупка;
Въпреки това, чужденци, които са граждани на държави, които признават TRNC като независима държава (т.е. Турция), могат да закупят до 3 апартамента.
Ако трябва да се закупи самостоятелна къща , площта не може да надвишава 3300 м2 и върху земята не може да се строи допълнителна къща или апартамент.
Чужденците нямат право да купуват недвижим имот чрез споделен документ за собственост, освен ако не е самостоятелна къща или апартамент. Такъв споделен документ за собственост могат да закупят максимум 3 (три) чуждестранни лица.
Ако имотът, който ще бъде закупен, е апартамент, по-малко от половината от общите жилищни единици, построени или предстои да бъдат построени на същия парцел, могат да бъдат закупени от чужденци от първа степен роднини или чужденци от същата националност.
Във всеки случай 20% от тези разработки трябва да бъдат продадени на граждани на ТРСК или на граждани на държавите, които признават ТРСК (т.е. Турция).
Горното правило не се прилага за проекти, за които са получени разрешителни и/или са подадени необходимите заявления преди влизането в сила на това изменение. Въпреки това проектите за земя, които се основават на споразумения за попечителство, са изключени от това правило.
Кой трябва да кандидатства за разрешение за закупуване?
чужденци;
Чуждестранни юридически лица, техните акционери и директори, ако по-голямата част от Съвета на директорите се състои от чужденци;
Ако чуждестранното юридическо лице желае да прехвърли своите дялове на друг чужденец или чуждестранно юридическо лице и/или да смени чуждестранните директори или попечители, трябва да се получи разрешение от Съвета на министрите на TRNC. (Приложимо за чуждестранни юридически лица, които имат на свое име недвижим имот).
Заявление за разрешение за закупуване
Заявлението за разрешение за покупка трябва да се направи онлайн. Документите, свързани с данните за собствеността и Удостоверението за полицейско свидетелство от държавата, чийто гражданин е кандидатът, трябва да бъдат качени в системата. Министерството ще отхвърли молбата, ако кандидатът има криминално досие.
Такси за кандидатстване за PTP:
Първо приложение – половината от брутната минимална работна заплата (т.е. към 21.05.24 г. -17 035 TRY);
Второ заявление (същият имот) – двоен размер на таксата за кандидатстване (т.е. една минимална брутна работна заплата).
Прехвърляне на нотариалния акт
След одобрение на разрешението за закупуване, прехвърлянето на нотариалния акт трябва да бъде извършено в рамките на 6 месеца. Ако не бъде завършено, разрешението за покупка ще стане невалидно.
Ако продажната цена се плаща на вноски, шестмесечният срок започва да тече от датата на последното плащане.
Въпреки това, въпреки че прехвърлянето на нотариалния акт трябва да се извърши в рамките на 6 месеца от последната вноска, платена на продавача, данъците (т.е. оставащата такса за прехвърляне, ДДС (ако е приложимо) и данък за спиране) трябва да бъдат платени в рамките на 60 дни след издаване на разрешение за закупуване и публикуване в Държавен вестник. В противен случай разрешението за покупка ще стане невалидно.
Ако разрешението за закупуване стане невалидно поради посочената по-горе причина (т.е. данъците не са платени в рамките на 60 дни), купувачът има право да кандидатства отново за разрешение за закупуване и да заплати двойна такса. Същият чужденец или чуждестранно юридическо лице обаче не може да кандидатства отново трети път за същия имот.
Санкции и глоби
Ако продавачът и/или чуждестранният купувач не спазват правилата, посочени по-горе, ще бъде наложена глоба от 500 минимални работни заплати ( 34 000 TRL е една мин.раб.заплата или 17 млн.лири. За да си го представите по-добре: 474,773.89 евро!) , особено в следните случаи:
ако продавачът продава земеделска или горска земя на чуждестранно или чуждестранно юридическо лице;
Тези, които надвишават лимитите за придобиване (т.е. повече от един имот или квадратен метър надвишава лимитите)
Ако договорът за продажба е сключен без продавачът да получи отделен документ за собственост или документ за собственост „Kat Irtifak“.
Ако продавачът продава имота със споделения документ за собственост и броят на лицата в този документ за собственост надвишава три.
Ако продавачът предлага да продаде повече от половината от апартаментите в същия парцел на чуждестранни роднини от първа степен или чужденци от същата националност.
Ако споразумението за попечител е сключено с цел надхвърляне на лимита за придобиване, посочен по-горе.
Преходни правила по отношение на съществуващите договори за продажба
Тези ПРЕХОДНИ ПРАВИЛА се отнасят до сделки за продажба, които са започнали преди датата на влизане в сила на промените.
Всеки, който е сключил договор за продажба преди 21 май 2024 г., трябва да регистрира своя договор за продажба в Областната поземлена служба и да кандидатства за разрешение за покупка в рамките на 6 месеца.
Тези, които не спазват горния раздел, ще се считат за извършили нарушение и ще бъдат наказани с глоба в размер на 500 пъти минималната работна заплата.
Въпреки това, ако някой може да посочи, че е бил в чужбина през това време, това ще бъде валидна защита в съда.
Чужденци и чуждестранни юридически лица, получили разрешение за закупуване на недвижим имот от Министерския съвет преди 21 май 2024 г., и продавачът, който им е продал недвижим имот, трябва да извършат прехвърлянето на нотариалния акт в съответната Окръжна служба по имотния регистър в рамките на 6 (шест) месеца от 21 май 2024 г. Тези, които не спазват горния раздел (независимо дали е продавач или купувач или и двете), ще се считат за извършили нарушение и ще бъдат наказани с глоба от 500 пъти минималната работна заплата.
Ако към момента, в който чужденецът и чуждестранното юридическо лице е получило разрешение за закупуване, не е получено окончателното одобрение на недвижимия имот и/или разделянето му не е приключило и/или отделните му документи за собственост не са издадени преди 21 май 2024 г., продавачът и купувачът трябва да платят всички данъци и такси (т.е. оставаща такса за прехвърляне, ДДС (ако е приложимо) и данък за спиране) в рамките на 60 (шестдесет) работни дни от датата на публикуване на решението на Министерския съвет до дайте разрешение за покупка.
Споразумение за попечител, което е сключено преди 21 май 2024 г., трябва да бъде регистрирано в съответната областна поземлена служба в рамките на 75 (седемдесет и пет) работни дни, считано от 21 май 2024 г. Ако такова споразумение не бъде регистрирано в посочения по-горе период, той ще стане невалиден.
Ако горните правила не бъдат спазени, решението на Министерския съвет за даване на разрешение за покупка ще стане невалидно и регистрацията на договора за продажба автоматично ще бъде заличена и считана за невалидна.
Ако продавачът няма отделен индивидуален документ за собственост или документ за собственост „Kat Irtifak“, купувачът може да кандидатства за разрешение за покупка, при условие че е получено разрешение за строеж (inşaat ruhsatı). Това правило е в сила до 21 май 2025 г.
Ако прехвърлянето не може да бъде извършено поради текущо съдебно дело, прехвърлянето трябва да бъде извършено един месец от датата, на която съдебното решение става влязло в сила.